Wichtig für den Grundstückskauf: Übersicht über die vom thailändischen Landamt ausgestellten Hauptlandtitel

LANDDOKUMENTE, DIE VON ANDEREN BEHÖRDEN AUSGESTELLT WERDEN:
Sor. Por. Gor. 4 – 01 (S.P.G. 4 – 01) | Sor. Tor. Gor. (S.T.G.) | Por. Bor. Tor. 5 (P.B.T. 5) | Nor. Kor. 3 (N.K. 3) | Gor. Sor. Nor. 5 (G.S.N. 5)

Hinweis:
Es ist grundsätzlich NUR möglich, Rechte (Verkauf, Pacht, Nießbrauch, Erbbaurecht usw.) beim Landamt zu registrieren und offizielle Baugenehmigungen für Grundstücke mit einem bestätigten Besitzrecht (Nor.Sor.3‑Landtitel) oder vollem Eigentumsrecht (Nor.Sor.4.Jor/Chanote-Titelurkunde) zu erhalten. Moderne Landtitel wie Nor Sor 3 und Chanote, die vom Landamt ausgestellt werden, sollten wie das oben gezeigte Dokument aussehen. Das Design, die Farbe des Garuda-Stempels und sogar die Größe der Dokumente können jedoch je nach Ausstellungszeitraum variieren. Die mit den Landtiteln verbundenen Rechte werden weiter unten auf dieser Seite detaillierter beschrieben.

Der sicherste Landtitel, der vollständiges individuelles Eigentum in Thailand bietet, ist das Chanote (offiziell als Nor.Sor.4.Jor bezeichnet), gefolgt von Nor Sor Saam Gor/Khor, die ein bestätigtes Besitzrecht bieten. Der einfache Nor.Sor.3 ist weniger interessant, da er mit weniger Rechten und einem ungenaueren Vermessungsstatus verbunden ist.

Sor Kor Nung (1):
Das S.K.1‑Landdokument ist eine Mitteilung über den Besitz eines Grundstücks und hat wenig tatsächliche Rechte. Es berechtigt den Inhaber, das Land zu nutzen und zu bewirtschaften (normalerweise für landwirtschaftliche Zwecke). Der tatsächliche Nutzer des Landes könnte ein besseres Recht als der reine Dokumentinhaber haben. Dieses Land kann verkauft und durch Erbschaft übertragen werden. Die rechtliche Übertragung erfolgt durch Übergabe des Dokuments und der tatsächlichen Nutzung. Es ist nicht möglich, Rechte (z. B. Verkauf, Pacht, Nießbrauch, Hypothek) auf diesem Landtyp zu registrieren. Je nach Lage kann dieses Dokument auf einen Nor.Sor.3‑, Nor.Sor.3 Gor- oder Nor.Sor.4.Jor-Titel aufgewertet werden.

Das Landamt hat seit 1972 keine neuen Sor Kor Nung-Dokumente mehr ausgestellt. Es ist aktuell NICHT mehr möglich, ein Nor Sor 1‑Dokument direkt in einen vollständigen Landtitel umzuwandeln.

Nor Sor Song (2):
Das N.S.2 ist ein Zustimmungsschreiben des Landamts an den Inhaber. Dieses Dokument berechtigt den Inhaber, das Land für einen begrenzten Zeitraum zu nutzen. Der Inhaber muss die Nutzung innerhalb von 6 Monaten beginnen und innerhalb von 3 Jahren abschließen. Dieses Land darf nur durch Erbschaft übertragen werden.

Nor Sor Saam (3):
Das N.S.3 ist eine Besitzurkunde, die das Recht einer Person bestätigt, ein bestimmtes Grundstück zu besitzen. Die Grenzen des Grundstücks sind jedoch nicht exakt festgelegt, da es keine nummerierten Grenzpunkte oder Betonmarkierungen gibt. Der Name auf dem Titel ist die Person, die das Recht besitzt, das Land zu nutzen und von ihm zu profitieren (dies ist kein vollständiges Eigentum). Dieses Recht wird gesetzlich anerkannt und kann als Beweis in Streitigkeiten mit Privatpersonen oder der Regierung dienen.

Es ist möglich, Verkäufe oder Pachtverträge zu registrieren sowie Bauanträge zu stellen, vorausgesetzt, die Bauvorhaben entsprechen den relevanten Bauvorschriften, Zonen- oder anderen Gesetzen (z. B. Umweltschutz). Der Eigentümer kann das Land belasten (z. B. durch Hypotheken oder Pachtverträge) und diese beim Landamt registrieren lassen. Der Verkauf des Grundstücks unterliegt einer 30-tägigen öffentlichen Bekanntmachungspflicht.

Ein Problem mit dem Nor Sor Saam-Titel (im Gegensatz zu Chanote- oder Nor Sor Saam Gor-Titeln) besteht darin, dass es sich nicht um tatsächliches Eigentum oder ein bestätigtes Besitzrecht handelt, sondern um ein Nutzungsrecht über ein Gebiet ohne genaue Vermessung. Dies führt oft zu Grenzstreitigkeiten beim Verkauf, bei der Übertragung oder bei der Aufwertung des Landes während der 30-tägigen Bekanntmachungsfrist. Außerdem kann es zu feindlichem Besitz des Grundstücks gemäß dem Zivil- und Handelsgesetzbuch (Buch 4) kommen, z. B. durch Ansprüche von Dritten, die nicht als rechtmäßige Eigentümer registriert sind.

Nor Sor Saam (3) Gor:
Der N.S.3.G‑Titel hat dieselbe rechtliche Grundlage wie der Nor Sor Saam, jedoch sind die Grenzen des Grundstücks genau festgelegt und vermessen (unter Verwendung von Luftbildvermessung). Das Nutzungsrecht ist bestätigt, und rechtliche Vorgänge, wie der Verkauf, müssen nicht veröffentlicht werden. Es ist möglich, Rechte am Grundstück zu registrieren und es in kleinere Parzellen aufzuteilen.

Nor Sor Saam (3) Khor:
Der N.S.3.K‑Titel ist dem N.S.3.G ähnlich, jedoch wird er in Gebieten ausgestellt, die nicht mit Luftbildvermessung versehen sind. Dieses Dokument wird von einem Landbeamten ausgestellt. Es gibt keine Einschränkungen für die Nutzung des Grundstücks, keine Veröffentlichungspflicht für rechtliche Vorgänge, und es ist möglich, das Grundstück in kleinere Parzellen zu unterteilen.

Nor Sor Si (4) Jor (Chanote):
Das N.S.4.J, auch bekannt als Chanote, ist eine Urkunde für das wahre Eigentum an einem Grundstück und der einzige echte Eigentumstitel in Thailand. Grundstücke, die unter Chanote-Titeln geführt werden, sind genau vermessen, GPS-verortet und in ein nationales Vermessungsraster eingetragen. Sie sind durch nummerierte Grenzmarkierungen eindeutig gekennzeichnet. Chanote-Titel finden sich in den stärker entwickelten Gebieten Thailands.

Rechtliche Vorgänge wie der Verkauf müssen nicht veröffentlicht werden. Es gibt keine allgemeinen Nutzungseinschränkungen, und das Land kann in kleinere Parzellen unterteilt werden.

Hinweise:

In einigen Regionen Thailands wurden im Rahmen eines Landreformprogramms vollständige Landtitel ausgestellt, die jedoch Einschränkungen enthalten können, z. B. ein Verbot des Verkaufs innerhalb einer bestimmten Zeitspanne nach der Ausstellung (z. B. 10 Jahre).
Die in einer Chanote-Urkunde angegebene Fläche sollte genau sein, kann jedoch durch falsche Angaben manipuliert worden sein. Beispielsweise könnte eine Chanote 3 Rai angeben, während eine private Vermessung nur 2 Rai ergibt.
Squatter, die ein Grundstück unter einem Chanote-Titel für einen ununterbrochenen Zeitraum von 10 Jahren besitzen, können gemäß Abschnitt 1382 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs das Eigentum beantragen.

Nor Sor Ha (5):
Das N.S.5‑Dokument bestätigt das Recht des Inhabers am entsprechenden Grundstück. Wenn der Inhaber eine N.S.5‑Urkunde zusammen mit einem Nutzungszertifikat besitzt, bedeutet dies, dass der Bezirksbeamte die Nutzung des Grundstücks bestätigt hat. Solches Land kann dann beim Landamt verkauft oder übertragen werden. Fehlt jedoch das Nutzungszertifikat, kann das Grundstück nur durch Erbschaft übertragen werden.

Landdokumente, die von anderen Regierungsbehörden ausgestellt werden:
Die folgenden Dokumente werden nicht vom Landamt ausgestellt, sondern von anderen Regierungsstellen:

Sor. Por. Gor. 4 – 01 (S.P.G. 4 – 01): Zuweisung von Land durch das Landreformkomitee. Es darf unter keinen Umständen verkauft werden.
Sor. Tor. Gor. (S.T.G.): Ein Zertifikat, das nur in nationalen Waldreservaten ausgestellt wird und dem Inhaber das Recht gibt, dort zu wohnen.
Por. Bor. Tor. 5 (P.B.T. 5): Ein Nachweis, dass der Inhaber Steuern für die Nutzung des Landes gezahlt hat. Dieses Dokument verleiht jedoch keine offiziellen Rechte.

Wie Sie eine Online-Überprüfung durchführen können, finden Sie HIER!