Ausländer, die zusammen mit ihren thailändischen Ehepartnern in Thailand leben, sind wahrscheinlich schon auf das Problem des gemeinsamen Eigentums und der Erbschaft von Grundstücken (oder in manchen Fällen sogar Eigentumswohnungen) gestoßen.
Bestimmte Schritte müssen unternommen werden, wenn ein thailändischer Ehepartner Grundstücke kauft und wenn Grundstücke oder Eigentumswohnungen geerbt werden.
Können Ausländer in Thailand Land besitzen? Ein Ausländer kann in Thailand kein Land in seinem/ihrem Namen besitzen.
Das Department of Lands gestattet jedoch einem thailändischen Staatsbürger, der mit einem Ausländer verheiratet ist, Land zu besitzen, nachdem er mit dem ausländischen Ehepartner ein Zertifikat unterzeichnet hat, das beweist, dass das Geld, mit dem das Land gekauft wurde, das persönliche Eigentum des thailändischen Staatsbürgers und nicht das persönliche Eigentum des ausländischen Ehepartners oder gemeinsames eheliches Vermögen ist.
Erst seit 1999 ist es thailändischen Ehepartnern in Thailand erlaubt, legal Land zu erwerben und Eigentumsrechte an Land zu registrieren. Zuvor hatten thailändische Staatsbürger, die mit einem Ausländer verheiratet waren, das Recht auf Landerwerb verloren, da die alte Gesetzgebung es Ausländern unbeabsichtigt ermöglichte, Anteile an dem Land als Eigentum zwischen Mann und Frau zu erwerben.
Grundstückskaufverfahren für einen thailändischen Staatsbürger
Beim Erwerb von Grundstücken, Land und Haus oder einer Eigentumswohnung und der Registrierung des Eigentums beim Department of Lands muss der thailändische Ehegatte folgende Voraussetzungen erfüllen:
Legen Sie den Nachweis vor, dass das gesamte gezahlte Geld persönliches Eigentum (Sin Suan Tua) gemäß Abschnitt 1471 und Abschnitt 1472 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs ist.
Abschnitt 1471 — Sin Suan Tua umfasst Vermögen, das einem der Ehepartner vor der Ehe gehörte, Vermögen für den persönlichen Gebrauch, Kleidung oder Schmuck, die dem Lebensstandard angemessen sind, oder Werkzeuge, die zur Ausübung des Berufs eines der Ehepartner erforderlich sind, Vermögen, das von einem der Ehepartner während der Ehe durch ein Testament oder eine Schenkung erworben wurde, sowie Verlobungsgeschenke (Khongman).
Erbschaft von Land durch einen Ausländer in Thailand
Können Ausländer in Thailand Land erben?
Ein Ausländer, der mit einem thailändischen Staatsbürger verheiratet ist, ist ein gesetzlicher Erbe. Nach Abschnitt 1629 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs werden gesetzliche Erben in sechs Klassen eingeteilt und jede Klasse ist in der folgenden Reihenfolge erbberechtigt:
1. Nachkommen
2. Eltern
3. Brüder und Schwestern aus vollem Blut
4. Halbblutbrüder und ‑Schwestern
5. Großeltern
6. Onkel und Tanten
Laut Abschnitt 93 des Land Code Acts hat das Innenministerium die Erlaubnis zum Erbgang von Land durch einen Ausländer zu erteilen, der der rechtmäßige Erbe ist. Ein solcher Erwerb darf jedoch zusammen mit dem bereits vorhandenen Land den Betrag nicht übersteigen, der gemäß Abschnitt 87 gehalten werden darf.
Abschnitt 93 bezieht sich auf gesetzliche Erben, die Land aufgrund der Bestimmungen eines Vertrags erwerben (Abschnitt 86 des Land Code Act). Derzeit besteht jedoch kein Vertrag mit einem Land, der es dem Innenministerium erlaubt, Ausländern die Erlaubnis zur Registrierung des Eigentums an Land zu erteilen.
Nach dem Tod des thailändischen Ehepartners ist es dem Ausländer nicht gestattet, das Eigentumsrecht an dem Land des verstorbenen Ehepartners zu registrieren und der Ausländer muss das Land gemäß Abschnitt 94 des Land Code Act innerhalb eines Jahres nach dem Erwerb des Grundstücks verkaufen.
Erbe einer Eigentumswohnung durch einen Ausländer
Ausländische Erben oder Vermächtnisnehmer können das Eigentum an einer Eigentumswohnung eintragen lassen, es sei denn, die Eintragung auf den Namen des Ausländers würde die ausländische Eigentumsquote innerhalb der Wohnanlage, die 49 % beträgt, überschreiten.
Zu den qualifizierten Ausländern zählen:
- Ausländer, denen nach dem Einwanderungsgesetz ein Wohnsitz im Königreich gestattet ist
- Ausländern ist die Einreise in das Königreich gemäß dem Gesetz zur Investitionsförderung gestattet
- Juristische Personen im Sinne der Abschnitte 97 und 98 des Land Code, die nach thailändischem Recht als juristische Personen registriert sind.
- Juristische Personen, die Ausländer gemäß der Bekanntmachung des National Executive Council Nr. 281 vom 24. November, BE 2515 sind und eine Förderbescheinigung gemäß dem Investitionsförderungsgesetz erhalten haben.
- Ausländer oder juristische Personen, die vom Gesetz als Ausländer angesehen werden und die Fremdwährung in das Königreich eingeführt haben oder Geld von einem Thai-Baht-Konto einer Person abheben, die einen Wohnsitz außerhalb des Königreichs hat, oder Geld von einem Fremdwährungskonto abheben.
Andere als die oben genannten Ausländer müssen dies dem örtlichen oder provinziellen Grundbuchamt innerhalb von 60 Tagen schriftlich mitteilen und die Eigentumswohnung innerhalb von höchstens einem Jahr nach dem Erwerb des Eigentums an der Eigentumswohnung durch Erbschaft veräußern. Geschieht dies nicht, erhält der Generaldirektor des Department of Lands die Befugnis, die Einheit im Namen des Ausländers zu verkaufen.
Welche Risiken bestehen bei der Registrierung des Eigentums auf den Namen des thailändischen Ehepartners?
Zu den Risiken einer Eigentumsregistrierung auf den Namen des thailändischen Ehepartners gehört, dass der Ausländer keinen Anspruch auf die Immobilie hat und der thailändische Ehepartner das Recht hat, die Immobilie ohne Zustimmung des ausländischen Ehepartners zu verkaufen, mit einer Hypothek zu belasten, zu tauschen oder zu übertragen.
Ein Ausländer, der mit einem thailändischen Ehepartner verheiratet ist, erhält ein Heiratsvisum, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind. Das Visum würde ihm einen einjährigen Aufenthalt in Thailand ermöglichen und kann innerhalb Thailands verlängert werden. Im Falle des Todes des thailändischen Ehepartners kann ein Heiratsvisum unter diesen Umständen nicht mehr verlängert werden. Wenn Sie älter als 50 sind, können Sie immer noch ein Ruhestandsvisum beantragen.
