In den letzten Jahren hat sich Thailand zu einem beliebten Ziel für viele Auswanderer entwickelt. Insbesondere der Bau eines Eigenheims in diesem schönen Land hat für viele Ausländer, darunter auch viele Deutschsprachige, immer mehr an Bedeutung gewonnen.
Ein deutscher Staatsbürger, der seit 2019 mit einer Thailänderin verheiratet und stolzer Vater eines kleinen Sohnes ist, teilt seine Erfahrungen und wertvolle Tipps. Nach seiner Ankunft in Thailand begann er, sich intensiv mit den Gegebenheiten des Immobilienmarktes auseinanderzusetzen.
Er hat zahlreiche Herausforderungen und Chancen entdeckt, die mit dem Bau eines Hauses in Thailand verbunden sind. Insbesondere die rechtlichen Rahmenbedingungen sind für Ausländer oft komplex: Eine gründliche Recherché und rechtliche Beratung sind unerlässlich.
Dieser Expats-Erfahrungsbericht beleuchtet die unterschiedlichen Phasen des Hausbaus, vom Kauf des Grundstücks bis hin zur Auswahl der Baupartner. Dabei ist es besonders wichtig, die lokalen Vorschriften zu beachten und eine vertrauenswürdige Baufirma zu wählen.
Auch das Klima und spezifische Bauanforderungen in Thailand dürfen nicht außer Acht gelassen werden, um sicherzustellen, dass das Eigenheim den individuellen Bedürfnissen gerecht wird.
Ein weiterer relevanter Aspekt ist die finanzielle Planung
Die Kosten für den Bau können variieren, und deshalb ist es ratsam, ein realistisches Budget zu erstellen und sich über Finanzierungsmöglichkeiten zu informieren. Der Austausch mit anderen Expats kann hier zusätzliche Einblicke und wertvolle Tipps liefern.
Im Gespräch mit dem deutschen Staatsbürger wird deutlich, dass die Entscheidung, ein Haus in Thailand zu bauen, weitreichende Überlegungen erfordert. Neben der finanziellen Planung müssen auch kulturelle Unterschiede sowie die Sprache und die Eigenheiten des thailändischen Lebensstils berücksichtigt werden.
Der persönliche Einsatz und die Leidenschaft für das Projekt sind essenziell, um diesen Traum Wirklichkeit werden zu lassen. Abschließend lässt sich sagen, dass der Bau eines Hauses in Thailand eine lohnende, jedoch herausfordernde Aufgabe ist.
Mit der richtigen Vorbereitung, umfassenden Informationen und einem soliden Netzwerk können internationale Expats erfolgreich in die Welt des thailändischen Immobilienmarktes eintauchen und ihren Traum vom Eigenheim realisieren.
Hier beleuchten wir die rechtlichen Schritte:
Dürfen Ausländer in Thailand Land besitzen?
Ausländern ist es grundsätzlich nicht gestattet, in Thailand direkt Land zu erwerben. Einfach ausgedrückt verbieten thailändische Gesetze Ausländern, Land in ihrem eigenen Namen zu besitzen. Theoretisch gibt es zwar eine Ausnahme, diese muss sich in der Praxis jedoch noch durchsetzen.
Ungeachtet dessen gibt es für Ausländer Alternativen für einen erfolgreichen Landerwerb. Die gängigste Option ist die Gründung einer eigenen Thai Limited Company , die das Land in Ihrem Namen besitzt. Eine weitere Möglichkeit ist der Abschluss eines langfristigen Pachtvertrags mit dem Grundbesitzer. Es ist allgemein unbekannt, dass ein Ausländer zwar kein Land in Thailand besitzen kann, aber das darauf errichtete Haus oder Gebäude besitzen kann. Man muss lediglich eine Baugenehmigung beantragen, um das Haus in seinem eigenen Namen zu bauen.
Der nächste Schritt besteht darin, sich mit dem Prozess des Immobilienkaufs zum Beispiel in Pattaya oder in Hua Hin, aber auch sonst wo in Thailand vertraut zu machen . Es ist auch wichtig, die verschiedenen Arten thailändischer Eigentumsurkunden zu verstehen , um den Umfang der Rechte des Eigentümers an dem Land, an dem Sie interessiert sind, zu bestimmen. Außerdem ist es ratsam, die Kosten für die Übertragung und die thailändischen Grundsteuern im Voraus zu kennen. Verwenden Sie den Immobilienübertragungsrechner, um die Gesamtkaufkosten zu ermitteln.
Grundsteuern in Thailand
| Ablöse | 2 % des eingetragenen Wertes der Immobilie |
| Stempelsteuer | 0,5 % des eingetragenen Wertes. Nur zahlbar bei Befreiung von der Gewerbesteuer |
| Quellensteuer | 1 % des Schätzwertes oder des registrierten Verkaufswertes der Immobilie (je nachdem, welcher Wert höher ist und ob der Verkäufer ein Unternehmen ist). Wenn der Verkäufer eine Einzelperson ist, wird die Quellensteuer mit einem progressiven Satz basierend auf dem Schätzwert der Immobilie berechnet. |
| Gewerbesteuer | 3,3 % des Schätzwertes oder des registrierten Verkaufswertes der Immobilie (je nachdem, welcher Wert höher ist). Dies gilt sowohl für Einzelpersonen als auch für Unternehmen. |
| STEUER | WELCHE PARTEI ZAHLT NORMALERWEISE | MENGE |
| Ablöse | Käufer | 2 % des eingetragenen Wertes |
| Stempelsteuer | Verkäufer | 0,5 % des eingetragenen Wertes |
| Quellensteuer | Verkäufer | 1 % des Schätzwertes oder des registrierten Verkaufswertes (je nachdem, welcher Wert höher ist) |
| Gewerbesteuer | Verkäufer | 3,3 % des Schätzwertes oder des registrierten Verkaufswertes (je nachdem, welcher Wert höher ist) |
Hier nochmals einige wichtige Details:
Miet- und Pachtverhältnisse durch Ausländer
Wenn es um die Miete oder das Leasing von unbeweglichem Eigentum in Thailand geht, haben Ausländer dieselben Rechte wie thailändische Staatsbürger. Das Leasing von unbeweglichem Eigentum (Grundstück, Haus, Eigentumswohnung) für Wohnzwecke wird durch das Zivil- und Handelsgesetzbuch (Abschnitte 537 bis 571) geregelt und vom Obersten Gerichtshof Thailands weiter präzisiert. Ausländern ist nach thailändischem Recht das Leasing von Immobilien für Laufzeiten über 30 Jahre abschließen, der zweimal verlängert werden kann, was Folglich dann insgesamt 90 Jahre beträgt.
Ob es sich um das Leasing einer Wohnung oder eines Grundstücks und/oder Hauses für Wohnzwecke durch Ausländer handelt, es ist nicht erforderlich, ausländische Währung nach Thailand einzuführen, im Gegensatz zum Kauf einer Eigentumswohnung oder zum Leasing von Gewerbeimmobilien gemäß dem „Hire of Immovable Property for Commerce and Industry by Aliens Act“.
Rechtlich gesehen kann ein langfristiger Miet- oder Pachtvertrag nach thailändischem Recht am besten als vorausbezahlter Mietvertrag beschrieben werden. Mietverträge sind im thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuch unter dem Kapitel „Spezifische Verträge“ aufgeführt, was bedeutet, dass es sich nicht um ein dingliches Eigentumsrecht (Vermögen) oder echtes Pachtrecht handelt, sondern um ein persönliches Vertragsrecht, das in erster Linie dem Mieter zusteht.
Mietverträge sind in Thailand kein Anlagevermögen. Ein Mietvertrag in Thailand kann vorzeitig gekündigt werden (Verletzung des Mietvertrags), kann nicht verpfändet werden, ist nach dem Mietrecht nicht automatisch vererbbar und der Mieter hat nur dann das gesetzliche Recht, die verbleibende Mietdauer unterzuvermieten und abzutreten, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Abtretung des Mietvertrags erfordert immer die Zusammenarbeit und Zustimmung des Eigentümers der Immobilie sowie eine Registrierung beim Grundbuchamt (die nur vom thailändischen Eigentümer durchgeführt werden kann)
Ausländisches Hauseigentum getrennt vom Grund und Boden
Das Eigentum an einem Haus in Thailand kann getrennt vom Grundstück, auf dem es steht, übertragen werden. Grundstück und Haus können verschiedene Eigentümer haben und bei einem langfristigen Pachtvertrag wird dringend empfohlen, das korrekte Verfahren zu befolgen, um das Eigentum am Haus zu erwerben. Die Übertragung eines Gebäudes getrennt vom Grundstück muss schriftlich erfolgen und bei der zuständigen Behörde (d. h. der Zweigstelle des Land Department oder der Provinzverwaltung) registriert werden. Das Recht, ein Gebäude auf dem Grundstück einer anderen Person zu besitzen, bezieht sich immer auf die Laufzeit eines Nutzungs- und Besitzrechts für das Grundstück (d. h. die Laufzeit des Grundstückspachtvertrags und/oder die Laufzeit des Erbbaurechts).
Thailändisches Hausbuch
Landbesitz eines Thailänders, der mit einem Ausländer verheiratet ist
Ausländer, die mit einem thailändischen Staatsbürger verheiratet sind, dürfen selbst kein Land besitzen, aber das Land Department erlaubt die Übertragung des Eigentums an dem Land an den thailändischen Staatsbürger, der mit einem Ausländer verheiratet ist, nach einer gemeinsamen Erklärung des Paares in Form eines „ Bestätigungsschreibens “, in dem erklärt wird, dass das für das Land ausgegebene Geld persönliches Eigentum des thailändischen Ehepartners ist.
Diese Verfahrensanforderung basiert auf einer Verordnung des Innenministeriums (März 1999), die auf dem Grundsatz von Abschnitt 1472 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs basiert, dass, wenn persönliches Eigentum während der Ehe gegen anderes Eigentum (in diesem Fall Land) getauscht wurde, dieses Eigentum persönliches Eigentum wird und bleibt und kein gemeinsames eheliches Eigentum von Mann und Frau ist.
Auf diese Weise erhält der ausländische Ehepartner keine Eigentumsrechte an dem Land, die auf dem thailändischen Familienrecht basieren , „ Eigentum zwischen Mann und Frau “. Das heißt, da es sich um persönliches Eigentum des thailändischen Ehepartners handelt, hat dieser die alleinige Verwaltung des Eigentums (er kann das Eigentum verkaufen, belasten), und da es sich um nichteheliches Eigentum handelt, unterliegt das Immobilieneigentum nach Beendigung der Ehe keiner gerechten Aufteilung zwischen Mann und Frau.
Thailand Nießbrauchs Recht
Ein Nießbrauch ist gemäß den Abschnitten 1417 und 1428 des Zivil- und Handelsgesetzbuches das Recht, die Immobilie einer anderen Person lebenslang oder für bis zu 30 Jahre zu nutzen oder zu bewohnen. Das Nießbrauchs Recht ist nur vollständig, wenn es beim thailändischen Grundbuchamt registriert ist.
Das Nießbrauchs Recht wird für einen festgelegten Zeitraum oder für die Lebensdauer des Nießbrauchers errichtet und im offiziellen Grundbuchamt des lokalen Grundbuchamts eingetragen und besteht, solange der Nießbraucher lebt.
Nach seinem oder ihrem Tod fällt die Immobilie an den Eigentümer zurück. Ein Nießbrauch wird oft einem Familienmitglied, beispielsweise einem ausländischen Ehepartner, übertragen, mit der Absicht, dass dieser im Falle des Todes des thailändischen Ehepartners (eingetragener Eigentümer) geschützt ist. Der Nießbrauch gibt dem ausländischen Ehepartner das Recht, nach dem Tod seines oder ihres thailändischen Ehepartners in der Immobilie zu bleiben.
Thailand Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ( Abschnitte 1410 bis 1416 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs) ist in Thailand ein zivilrechtliches Immobilienrecht. In Frankreich heißt es „droit de superficie“, in Deutschland „Erbbaurecht“ und in den Niederlanden „recht van opstal“.
Die Wirkung des Erbbaurechts ist in diesen Ländern dieselbe; es gewährt dem Erbbauberechtigten (d. h. der Person, der das Erbbaurecht gewährt wird) das Recht, Gebäude, Bauwerke oder Anpflanzungen auf dem Land einer anderen Person zu errichten und zu besitzen.
Die Erbbauvereinbarung legt die Bedingungen fest, unter denen das Recht gewährt wird, und durch die Registrierung bei der Provinz- oder örtlichen Zweigstelle des Land Department wird das Eigentum an dem Land und allem, was sich darauf befindet, rechtlich getrennt. Das Erbbaurecht ist in Thailand auf einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren oder auf die Lebensdauer des Eigentümers des Landes oder die Lebensdauer des Erbbauberechtigten beschränkt.
Die Person, der im Vertrag das Erbbaurecht zuerkannt wird, erhält das Eigentum an dem Gebäude, ohne Eigentumsrechte am Grundstück zu erhalten oder zu besitzen. Ein Erbbaurecht ist in Thailand vor dem Bau oder während des Baus eines Gebäudes zulässig, im Allgemeinen jedoch nicht für ein bestehendes Gebäude, es sei denn, das Gebäude wurde offiziell übertragen und Übertragungssteuern und ‑gebühren wurden bezahlt.
Thailand — Aufenthaltsrecht
Das Wohnrecht nach dem Zivil- und Handelsrecht Thailands (Abschnitte 1402 bis 1409) bezieht sich auf das Recht einer Person, unentgeltlich im Haus einer anderen Person zu wohnen. Das Wohnrecht unterscheidet sich von einem Nutznießungsvertrag dahingehend, dass die Person, der ein Nutznießungsrecht gewährt wird, die Ausübung ihrer Rechte an eine dritte Person übertragen darf (nicht das eigentliche Nutznießungsrecht), während das Wohnrecht lediglich die Nutzung einer Immobilie als Wohnsitz des Berechtigten selbst und seiner Familie gewährt. Ein Wohnvertrag bezieht sich auf das Recht, in einem Haus zu wohnen.
Thailand — Recht auf Knechtschaft
Die Dienstbarkeit ist ein nicht besitzrechtliches Interesse an einem Grundstück. Die Dienstbarkeit wird in den Abschnitten 1387 bis 1401 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs geregelt. Die Dienstbarkeit kann verschiedene Arten von Vorteilen und Belastungen beinhalten, aber normalerweise geht es dabei um die Nutzung eines benachbarten Brunnens, die Nutzung einer Zufahrtsstraße über angrenzende Grundstücke, das Anlegen von Bewässerungsgräben, das Verlegen von Rohrleitungen oder Versorgungsleitungen über benachbarte Grundstücke, aber sie kann auch die Bebauung eines Grundstücks einschränken.
Ein eingetragenes Dienstbarkeitsrecht ist ein wichtiges Recht, wenn ein Grundstück von anderen Grundstücken ohne direkten Zugang zu einer öffentlichen Straße umgeben ist. In diesem Fall garantiert ein eingetragenes Dienstbarkeitsrecht über angrenzende Grundstücke einen ungehinderten Zugang zum herrschenden Grundstück.
Teilweise in ausländischem Besitz befindliche thailändische Landholdinggesellschaft
Bis zu den Richtlinien des Land Office vom Mai 2006 war es für Ausländer üblich, Grundstücke oder Eigentumswohnungen über die ausländische Eigentumsquote hinaus über eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung zu erwerben, die sich mehrheitlich in thailändischem Besitz, aber unter ausländischer Kontrolle befand.
Solange die Gesellschaft mehrheitlich in thailändischem Besitz war, gab es beim Immobilienerwerb keine Beschränkungen und die teilweise in ausländischem Besitz befindliche Gesellschaft wurde wie jede andere thailändische Gesellschaft behandelt.
Derzeit schränkt die Regierung den Missbrauch thailändischer Gesellschaften durch Ausländer ein, indem sie Gesetze durchsetzt, die früher nicht durchgesetzt wurden. Diese Gesetze legen die Verfahren fest, die die Beamten einhalten müssen, wenn sie mit teilweise in ausländischem Besitz befindlichen Gesellschaften zu tun haben, die Grundstücke oder Rechte an Grundstücken registrieren. In diesem Fall werden die thailändischen Anteilseigner der Gesellschaft untersucht, um festzustellen, ob sie nicht als Nominee ‑Aktionäre im Auftrag von Ausländern handeln.
Grundbuchauszüge und Urkunden in Thailand
Der wichtigste Teil einer Immobilieninvestition oder eines Hauskaufs in Thailand ist der Eigentumstitel Verfügt das Grundstück über einen geeigneten und rechtsgültig ausgestellten Grundbucheintrag? Der Grundbucheintrag ist das offizielle Dokument, das vom Land Department verwaltet wird und das das gesetzliche Recht einer Person auf Besitz oder Besitz eines Grundstücks, seinen Vermessungsstatus sowie Rechte, Pflichten oder Hypotheken auf das Grundstück sowie das Recht, über das Grundstück zu verfügen oder es zu belasten, festlegt und beweist.
Überweisungsgebühren
In einem Kaufvertrag für eine neue Eigentumswohnung oder ein Grundstück und ein Haus in einem offiziell staatlich lizenzierten Wohnbauprojekt legt das Gesetz fest, dass der Entwickler NUR bis zur Hälfte der Übertragungsgebühr an den Käufer weitergeben darf, alle anderen Steuern und Gebühren liegen gesetzlich in der Verantwortung des Entwicklers.
In anderen Situationen (privater Verkauf oder privates Apartment- oder Wohnbauprojekt) können die Parteien die Übertragungsgebühren und Steuern frei aufteilen und es kann je nach Vereinbarung zwischen den Parteien von „Käufer zahlt alles“ bis „Verkäufer zahlt alles“ variieren. Die folgenden Eigentumsübertragungssteuern und Übertragungsgebühren fallen bei der Übertragung von Immobilien in Thailand an:
- Überweisungsgebühr von 2%
- Spezifische Gewerbesteuer von 3,3 % (falls zutreffend)
- Stempelsteuer von 0,5 % (muss nicht bezahlt werden, wenn eine spezifische Gewerbesteuer erhoben wird)
- Die Quellensteuer (Einkommensteuer) wird für natürliche Personen progressiv berechnet und beträgt für Unternehmen 1 %.
Die oben genannten Steuersätze sind die allgemeinen Steuersätze, die bei der Übertragung des Eigentums an Grundstücken, Grundstück und Haus, Eigentumswohnungen oder der Übertragung eines vom Grundstück getrennten Hauses gelten. Die oben genannten Steuern und Gebühren werden zum Zeitpunkt der Übertragung der Immobilie erhoben.
Am wichtigsten ist, dass Sie die Rechtsberatung für den Immobilienerwerb von registrierten und angesehenen Anwälten in Thailand nutzen, um Ihre Interessen zu schützen und sicherzustellen, dass Ihr eigenes tropisches Paradies bald Wirklichkeit wird. Sie können sie hier prüfen.
Die Informationen auf dieser Seite sind als allgemeine Einführung in das thailändische Eigentumsrecht gedacht und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit oder Rechtsberatung. Artikel basiert auf „ Überblick Eigentumsrecht.
