Bangkok — Da zwischen 2024 und 2026 rund 1,4 Millionen Quadratmeter neue Büroflächen fertiggestellt werden sollen, sollten Vermieter bestehender Büroflächen renovieren oder neue Einrichtungen hinzufügen, um ihre bestehenden Mieter zu halten, da neue Bürotürme sowohl neue Kunden als auch Mieter bestehender Immobilien anziehen wollen, die umziehen möchten.
Panya Jenkitvathanalert, Executive Director und Head of Office Agency beim Immobilienberater Knight Frank Thailand, sagte, dass es auf dem Bangkoker Büromarkt ein Überangebot gibt.
“Letztes Jahr war das Angebot größer als die Nachfrage, aber dieses Jahr wird es noch schlimmer sein, mit etwa 150.000 Quadratmetern allein von One Bangkok. Das wird ein Jahr, das alles verändern wird”, sagte er.
Während dieser schwierigen Zeit wird es immer noch Möglichkeiten geben, da die Visafreiheit für chinesische Besucher dazu beitragen könnte, mehr Unternehmen aus China anzuziehen, insbesondere Hersteller von Elektrofahrzeugen und eine Vielzahl von nachgelagerten Unternehmen.
“Einige neue Mieter von Büroräumen waren lokale Firmen, die von ihren Heimbüros in Bürohochhäuser verschiedener Klassen umzogen, um junge, talentierte Mitarbeiter anzuziehen und von einem Rückgang der Büromieten zu profitieren”, sagte Herr Panya.
Er schlug den Vermietern bestehender Bürotürme vor, ihre Gebäude zu renovieren oder neue Annehmlichkeiten hinzuzufügen, wie z. B. Co-Working-Spaces oder eine Anbindung an eine Nahverkehrsstation, um ihre bestehenden Mieter zu halten.
“Der Hauptgrund für die Sanierung alter Bürogebäude besteht darin, die bestehenden Mieter zu halten. Die Gewinnung neuer Mieter ist das sekundäre Ziel”, sagte er. “Neu fertiggestellte Bürotürme sollen sowohl neue Nutzer als auch solche, die umziehen wollen, anziehen.
Ende 2023 lag die Durchschnittsmiete für Büroflächen bei 816 Baht pro Quadratmeter und Monat, ein Anstieg um 0,7 % gegenüber 2022. Die Miete für Büroflächen der Klasse A lag bei 1.181 Baht pro Quadratmeter pro Monat, Büroflächen der Klasse B kosteten 840 Baht pro Quadratmeter pro Monat, während Büroflächen der Klasse C im vergangenen Jahr durchschnittlich 510 Baht pro Quadratmeter pro Monat kosteten.
Die jährlichen Mietwachstumsraten für alle Kategorien von Büroflächen lagen jedoch immer noch deutlich unter dem 10-Jahres-Durchschnitt, was vor allem auf den Druck auf der Angebotsseite zurückzuführen ist.
“Das künftige Angebot ist sehr umfangreich und macht etwa ein Viertel des derzeitigen Angebots aus”, sagte er. “Die größte Menge wird in diesem Jahr mit rund 648.000 m² auf den Markt kommen, und mehr als die Hälfte davon wird in den Central Business Districts [CBD] liegen.
“Um bestehende Mieter, deren Verträge zur Verlängerung anstehen, an sich zu binden, bieten einige Bürovermieter Preisnachlässe von 5 – 10 % oder ein Jahr kostenlose Miete an, wenn die Fläche groß ist”, sagte er.
Bis Ende 2023 stieg das Angebot an Büroflächen in Bangkok um 4,6 % auf 6,05 Mio. m², während die Nachfrage 4,7 Mio. m² erreichte, was einem Anstieg von 2,5 % entspricht, was dazu führte, dass die Gesamtbelegungsrate auf 77,7 % sank, verglichen mit einem Zehnjahresdurchschnitt von 88 %.
“Die Vermietungsquote im Jahr 2023 ging in allen Bereichen zurück, wobei die Klasse A den stärksten Rückgang um 6,6 Prozentpunkte auf 81 % verzeichnete. Sie blieb jedoch die höchste auf dem Markt”, sagte er. “Der 10-Jahres-Durchschnitt der Klasse A lag bei 92 %.
Herr Panya sagte, dass die Klasse A den stärksten jährlichen Rückgang verzeichnete, was auf das neue Angebot, das die Nachfrage überstieg, und einen Trend zur Umstrukturierung zurückzuführen ist.
Die Auslastung der Klasse B ging leicht um 0,5 Prozentpunkte auf 76 % zurück und lag damit deutlich unter ihrem 10-Jahres-Durchschnitt von 88 %, verglichen mit der Klasse C, die 78 % bzw. 86 % erreichte.
Der Büromarkt im CBD zeigte eine robuste Nachfrage, die stärker war als in den Gebieten außerhalb des CBD. Die Nachfrage im CBD wurde hauptsächlich durch neue Gebäude angetrieben, was auf eine Präferenz für moderne, zeitgemäße Büroflächen hindeutet.
Im Gegensatz dazu war die Nachfrage in den Gebieten außerhalb des CBD gemischter, wobei sich das Interesse sowohl auf neue als auch auf ältere Gebäude erstreckte, was die unterschiedlichen Bedürfnisse und Präferenzen der Mieter außerhalb des CBD widerspiegelt.
“Viele neue Bürotürme, insbesondere der Kategorie A, verfügen über energiesparende und nachhaltige Merkmale. Dies kann multinationale Unternehmen anziehen, deren Hauptsitze Netto-Null- oder ESG-Richtlinien einhalten”, fügte er hinzu.
