Schwierigkeiten bei der Eröffnung eines Bankkontos für Ausländer für Immobilientransaktionen: Ein gesamter Überblick

Bangkok, 5. März 2025 — Wer in Thai­land eine Eigen­tumswoh­nung kaufen möchte, stößt bei der Eröff­nung eines Bankkon­tos häu­fig auf uner­wartete Hindernisse.

Ein Fall aus der Prax­is zeigt, dass selb­st mit einem Kaufver­trag in der Hand einige Besuch­er aus Europa Schwierigkeit­en haben, ein thailändis­ches Bankkon­to zu eröff­nen, um das Geld für den Immo­bilienkauf zu überweisen.

Ein europäis­ch­er Besuch­er in Thai­land, der eine Eigen­tumswoh­nung erwer­ben möchte, sieht sich mit dem Prob­lem kon­fron­tiert, dass die Banken ihm wieder­holt die Kon­to­eröff­nung ver­weigern. Obwohl er alle erforder­lichen Doku­mente vor­weisen kann, scheint die Eröff­nung eines Bankkon­tos ohne Visum nahezu unmöglich.

Es gibt jedoch Alternativen

Anstatt direkt ein Bankkon­to in Thai­land zu eröff­nen, kann der Käufer das Geld auf das Kun­denkon­to eines thailändis­chen Anwalts über­weisen. Dieser Anwalt ist in der Lage, die finanziellen Transak­tio­nen abzuwick­eln und den Kauf in Übere­in­stim­mung mit den Anforderun­gen des Land Depart­ments abzuschließen.

Diese Meth­ode wurde bere­its von anderen Käufern erfol­gre­ich genutzt und ermöglicht es, den Kauf­prozess ohne physis­che Anwe­sen­heit des Käufers abzuschließen. Ein zusät­zlich­es Bankkon­to kann den­noch notwendig sein, um regelmäßige Zahlun­gen wie Gebühren für Ver­sorgungsleitun­gen und lokale Steuern zu handhaben.

Eine Langzeitvi­sum kön­nte die Eröff­nung eines Bankkon­tos erle­ichtern, bietet jedoch keine sofor­tige Lösung für kurzfristige Transaktionen.

In der Diskus­sion um den Kauf von Immo­bilien und die Notwendigkeit eines Bankkon­tos in Thai­land zeigte sich, dass das Ver­trauen auf rechtliche Unter­stützung und alter­na­tive Ban­klö­sun­gen poten­zielle Hür­den über­winden kann, selb­st wenn direk­te Kon­to­eröff­nun­gen in Thai­land kom­pliziert erscheinen.

Trotz dieser Her­aus­forderun­gen bleibt der Erwerb von Eigen­tum in Thai­land für viele Europäer attrak­tiv, voraus­ge­set­zt, sie sind bere­it, kreative Wege zu find­en, um die admin­is­tra­tiv­en Hür­den zu überwinden.

Es ist wichtig, sich rechtzeit­ig über die ver­füg­baren Optio­nen zu informieren und die Unter­stützung lokaler Fach­leute in Anspruch zu nehmen, um einen rei­bungslosen Ablauf der Transak­tion zu gewährleisten.

Regeln und Vorschriften oder Satzung der möglichen Wohnanlage

Besor­gen Sie sich eine Kopie der Regeln und Vorschriften der Wohnan­lage, bevor Sie sich zum Kauf entschließen. Gemäß dem Wohnan­la­genge­setz sollte diese min­destens Fol­gen­des enthalten:

• Name der juris­tis­chen Per­son der Wohnungseigentümergemeinschaft;
• Ziele
• Stan­dort des Büros;
• Die Höhe des Tilgungs­fonds, den ein Eigen­tümer zahlen muss;
• Andere gemein­same Eigenschaften;
• Wie das Gemein­schafts- und Einzeleigen­tum genutzt wer­den soll;
• Das Ver­hält­nis jed­er Ein­heit in Bezug auf den Raum;
• Die Ver­fahren für die Hauptversammlung;
• Das Ver­hält­nis der Wartungsgebühren;
• Ver­fahren für Man­ag­er und ihre Ernennung.

Sie kön­nen außer­dem Fol­gen­des umfassen:

• Ein­schränkun­gen für Haustiere;
• Alters­beschränkun­gen für Kinder, die den Pool oder andere Ein­rich­tun­gen nutzen dürfen;
• Ein­schränkun­gen beim Parken von Fahrzeu­gen oder Booten;
• Ein­schränkun­gen hin­sichtlich der Art der Boden­beläge, der Vorhänge oder Fen­ster­be­hänge, der Abschir­mungen oder der Schließung offen­er Balkone;
• Ein­schränkun­gen bei der Nutzung von Freizeit­ein­rich­tun­gen in den Gemeinschaftsbereichen;
• Ein­schränkun­gen hin­sichtlich Ton oder Lärm.

Es gibt noch weit­ere Dinge, die ein Käufer berück­sichti­gen sollte, wenn er über Erwartun­gen und Lebensstil nach­denkt. Einige Regeln kön­nen so restrik­tiv sein, dass Sie die Ein­heit nicht gekauft hät­ten, wenn Sie die Regeln und Vorschriften vorher gele­sen hätten.

Oft­mals wer­den diese Doku­mente nicht aus dem Thailändis­chen über­set­zt. Nehmen Sie daher die Hil­fe Ihres Immo­bilien­an­walts in Anspruch, um bess­er zu ver­ste­hen, worauf Sie sich einlassen.

Ihren Traum kaufen — der Kauf- und Rechtsablauf

Sie soll­ten recherchieren.

Im Inter­net gibt es eine Fülle von Infor­ma­tio­nen. Ihre Recher­ché wird Gebi­ete, Preisklassen, Entwick­ler und Attrak­tio­nen her­vorheben. Sie erhal­ten einen visuellen Ein­druck davon, was derzeit auf dem Markt ver­füg­bar ist.

Mith­il­fe von Stich­wort­suchen (Städte­na­men, Natur, Märk­te, Verkehr, Bil­dung, Nachtleben, Essen) kön­nen Sie Gebi­ete ent­deck­en, die Ihren Wün­schen entsprechen. Denken Sie an die Fra­gen, die Sie am Anfang gestellt haben. Ihre Antworten helfen dabei, die Suchan­fra­gen einzu­gren­zen und real­is­tisch zu bleiben.

Wenn Sie Details mögen, sehen Sie sich das Glos­sar der Immo­bilien­be­griffe und die häu­fig gestell­ten Fra­gen zum The­ma Immo­bilien an, wenn Sie mit der Suche nach Immo­bilien in Thai­land begin­nen. Möglicher­weise möcht­en Sie sich auch über die Fall­stricke beim Immo­bilienkauf in Thai­land informieren, bevor Sie mit Ihrer Suche beginnen.

Find­en Sie Ihren Immobilienmakler

Sobald Sie eine Liste poten­zieller Immo­bilien haben, holen Sie sich die Hil­fe Ihres ersten Fach­manns. Ihr Mak­ler über­prüft Ihre Recherchen, macht Vorschläge, organ­isiert Besich­ti­gun­gen und Trans­port und stellt Ihnen einen Überblick über Gebäude, Entwick­ler, Man­ag­er und Gebi­ete zur Verfügung.

Sie über­set­zen mit den Verkäufern und helfen ihnen bei der Aushand­lung von Preisen und Kauf­be­din­gun­gen. Wenn sie Ihnen geholfen haben, Ihr Stück vom Paradies zu find­en und Sie bere­it sind, einen Ver­trag zu unterze­ich­nen … unterze­ich­nen Sie den Ver­trag NICHT!

Es ist Zeit, Ihren zweit­en Fach­mann zu finden.

Ihr Anwalt für Immobilienrecht

Aus den obi­gen Aus­führun­gen erfahren Sie, was Ihr Anwalt für Sie tun wird. Als Experten für thailändis­ches Recht führen sie nun Due-Dili­gence- und Titel­recherchen durch. Sie über­prüfen Ihren Ver­trag und fügen rel­e­vante Bedin­gun­gen oder Klauseln hinzu, ändern oder ent­fer­nen sie.

Ihr Anwalt bestätigt die Zahlungspläne, nimmt an der Abwick­lung teil und reg­istri­ert Ihren neuen Titel beim örtlichen thailändis­chen Grund­buchamt. Wenn Sie einen Kauf auf Plan pla­nen, hat die Prü­fung des Ver­trags höch­ste Priorität.

Zahlen Sie Ihre Anzahlung und unter­schreiben Sie den Vertrag

Sie zahlen die Anzahlung häu­fig, bevor Sie einen Ver­trag unterze­ich­nen. Die Anzahlung ist ein Zeichen des guten Wil­lens und viele Verkäufer nehmen eine Immo­bilie erst dann vom Markt, wenn sie bezahlt ist.Beacht­en Sie vor der Zahlung, dass Sie als aus­ländis­ch­er Investor einen Nach­weis vor­legen müssen, dass die Mit­tel für den Kauf nicht aus Thai­land stam­men.

Alle Gelder müssen in Fremd­währung erfol­gen und eine klare Doku­men­ta­tion aufweisen, aus der her­vorge­ht, woher die Gelder stam­men (Abhe­bung von der über­weisenden Bank), was der Ver­wen­dungszweck der Gelder ist (Kauf ein­er Eigen­tumswoh­nung) und ein Nach­weis über die Währung­sum­rech­nung auf dem thailändis­chen Bankkon­to des Empfängers vor­liegt (Devisenum­tauschfor­mu­lar). Sobald Sie Ihre Anzahlung geleis­tet haben und Ihr Anwalt die Ver­trags­de­tails bestätigt hat, unter­schreiben Sie auf der gepunk­teten Linie.

Ihr Zahlungs­plan:

In Ihrem Ver­trag sind die Beträge und Zahlungs­fris­ten für alle Zahlun­gen aufge­führt. Dazu gehören die Anzahlung, der Rest­be­trag, anfal­l­ende staatliche Gebühren und Steuern sowie die Per­son, die für die Zahlun­gen ver­ant­wortlich ist. Eine Zusam­men­fas­sung Ihres Zahlungsplans:

• Anzahlung: Vor Ver­tragsab­schluss wird eine Anzahlung geleis­tet. Sie beträgt 10 – 15 % des Kauf­preis­es, kann aber manch­mal bis zu 25 % betragen.
• Rest­be­trag: Der Kauf­sal­do wird zum Zeit­punkt der Abrech­nung bezahlt, sofern im Zahlungs­plan nichts anderes angegeben ist.

Beim Kauf auf Plan kann der Zahlungs­plan abwe­ichen, wobei mehrere Zahlun­gen in bes­timmten Bauphasen geleis­tet werden.

• Regierungs­ge­bühren: Regierungs­ge­bühren wer­den bei der Reg­istrierung von Doku­menten beim thailändis­chen Grund­buchamt gezahlt. Die Gebühren richt­en sich nach dem Immobilienwert.

Bei der Berech­nung staatlich­er Gebühren und Steuern wer­den drei Arten des Wertes ein­er Immo­bilie berücksichtigt:

• Reg­istri­ert­er Wert (beim Grund­buchamt reg­istri­ert­er Kaufpreis).
• Bew­erteter Wert (vom Grund­buchamt geschätzter Immobilienwert).
• Mark­twert (wird häu­fig anhand der Immo­bilien und aktuellen Mark­t­trends bestimmt).

Über­tra­gungs­ge­bühr: 2 % des einge­tra­ge­nen Wertes der Immo­bilie. Stem­pel­s­teuer: 0,5 % des einge­tra­ge­nen Wertes. Nur zahlbar, wenn von der Gewerbesteuer befre­it. Quel­len­s­teuer: 1 % des Schätzw­ertes oder des reg­istri­erten Verkauf­swertes der Immo­bilie (je nach­dem, welch­er Wert höher ist und ob der Verkäufer ein Unternehmen ist). Wenn der Verkäufer eine Einzelper­son ist, wird die Quel­len­s­teuer mit einem pro­gres­siv­en Satz basierend auf dem Schätzw­ert der Immo­bilie berech­net. Gewerbesteuer * : 3,3 % des Schätzw­ertes oder des reg­istri­erten Verkauf­swertes der Immo­bilie (je nach­dem, welch­er Betrag höher ist). Dies gilt sowohl für Einzelper­so­n­en als auch für Unternehmen.

* Diese Steuer ist zu entricht­en, wenn sich der Eigen­tümer der Immo­bilie weniger als 5 Jahre im Besitz befind­et, was bei Neubaut­en häu­fig der Fall ist.

• Laufende Gebühren.

Für Eigen­tumswoh­nun­gen wer­den die Gebühren für die Ver­wal­tung gemein­samer Bere­iche (Com­mon Area Man­age­ment, CAM) und ein Tilgungs­fonds aufgeführt.

Sied­lung

Ihr Immo­bilien­an­walt nimmt für Sie an der Abwick­lung teil. Die endgülti­gen Doku­mente wer­den unterze­ich­net, Gelder aus­gezahlt und Schlüs­sel übergeben. Vor der Abwick­lung von Off-the-Plan-Immo­bilien führen die thailändis­che Regierung und Umwelt­be­hör­den eine Bew­er­tung durch, bevor sie den neuen Titel ausstellen. Sie soll­ten sich niemals abfind­en, bevor der Titel voll­ständig ist oder sich im Fer­tig­stel­lung­sprozess befindet.

Reg­istrierung des Titels

Nach der Begle­ichung müssen alle Doku­mente beim örtlichen thailändis­chen Grund­buchamt reg­istri­ert wer­den. Ihr Anwalt küm­mert sich um die Reg­istrierung und Zahlung aller anfal­l­en­den Gebühren.

Wer zahlt welche Gebühren?

STEUER	WELCHE PARTEI ZAHLT NORMALERWEISE	MENGE
Ablöse	Käufer	2% des einge­tra­ge­nen Wertes
Stem­pel­s­teuer	Verkäufer	0,5 % des einge­tra­ge­nen Wertes
Quel­len­s­teuer	Verkäufer	1 % des Schätzw­ertes oder des reg­istri­erten Verkauf­swertes (je nach­dem, welch­er Wert höher ist)
Gewerbesteuer	Verkäufer	3,3 % des Schätzw­ertes oder des reg­istri­erten Verkauf­swertes (je nach­dem, welch­er Wert höher ist)

Zahlung und Finanzierung

Beim Kauf ein­er Eigen­tumswoh­nung in Thai­land sind Sie auf Eigen­heim­mit­tel angewiesen, da thailändis­che Banken Aus­län­dern keine Immo­bilienkred­ite gewähren. Es ist jedoch möglich, eine Hypothek aufzunehmen und Ihre Immo­bilie zu finanzieren.

Derzeit gibt es zwei Bank­in­sti­tute, die Hypotheke­nan­lei­hen an Aus­län­der vergeben. Dies sind die Bangkok Bank und die Unit­ed Over­seas Bank (UOB). Diese Hypotheke­nan­lei­hen wer­den ​„off­shore“ in ihrer Nieder­las­sung in Sin­ga­pur abgeschlossen.

Die Hypothek­endar­lehen, die sie Aus­län­dern gewähren, basieren auf Fremd­währun­gen. Ihr Hypothekendarlehen/​Ihre Hypotheke­nan­lei­he wird entwed­er in japanis­chen Yen, Euro oder US-Dol­lar bere­it­gestellt. Die Zinssätze vari­ieren eben­falls je nach Währung.

Eine Zusam­men­fas­sung Ihrer Kaufreise

Oben find­en Sie eine Menge Infor­ma­tio­nen. Hier ist eine ein­fache Auf­schlüs­selung Ihres Prozess­es, der mit Optio­nen über­laden ist.

• Stellen Sie sich Fra­gen zu Ihren Wünschen.
• Führen Sie Ihre eigene Recher­ché durch.
• Seien Sie sich der Bere­iche und möglichen zukün­fti­gen Entwick­lun­gen bewusst.
• Beauf­tra­gen Sie einen guten Immobilienmakler.
• Sehen Sie sich mögliche Eigen­schaften an.
• Holen Sie sich vor der Unterze­ich­nung von Verträ­gen eine gute Rechts­ber­atung ein.
• Lesen Sie die Vorschriften und Satzungen!
• Zahlen Sie eine Anzahlung und unter­schreiben Sie Ihren Vertrag.
• Salden begle­ichen und bezahlen.
• Melden Sie Ihr Eigen­tum mit Prozesskosten­hil­fe beim örtlichen Grund­buchamt an.
• Genießen Sie Ihre neue Eigen­tumswoh­nung und leben Sie ein glück­lich­es Leben!