Ob Mieten oder Kaufen: nehmen Sie sich einen Makler

Written by  Stefan Modro
Published in Als Senior in Thailand
Donnerstag, 30 November 2017 18:51
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Wenn Sie mehr als nur ein paar Monate bleiben wollen, dann sollten Sie unbedingt einen Makler (real estate agent) heranziehen. Das erspart Ihnen einen Haufen Ärger und kostet Sie erstmal nichts.
Nur,- alleine in Pattaya gibt es etwa 300 Makler, wer ist da der richtige und welcher Makler ist ein Schlitzohr? Dazu gibt es natürlich keine verbindliche Aussage, aber man kann sich an ein paar Merkmalen orientieren.
* Wie lange existiert das Makler-Büro bereits?
* Macht das Büro Werbung für seine Dienstleistung, oder ist es eine unscheinbare Angelegenheit, die vielleicht morgen woanders ihre Zelte aufschlägt?
* Lassen Sie sich Referenzen von Kunden geben. Diese Kunden sollten Sie dann auch wirklich nach ihrer Erfahrung fragen.
* Ist das Makler-Büro Mitglied in Berufsvereinigungen? In Thailand ist das z. B. REBA (national) und REBA-ES (ES = Eastern Seaboard), die haben die Webseite www.rebaes.com/, die auf Englisch ist und die die Mitglieder auflistet.
Darüber hinaus gibt es aber noch andere Verbände. Ist der Agent im „Real Estate Magazine“ Verzeichnis (Directory) aufgelistet? Ist er vielleicht sogar Mitglied einer Handelskammer? Diese Punkte sind keine Garantie, aber zusammengenommen erhöhen sie die Wahrscheinlichkeit, an einen korrekten Makler gekommen zu sein.
Denn es läuft letzten Endes einfach darauf hinaus, daß Sie einen zuverlässigen Makler finden müssen...

Mieten ist recht einfach in Thailand

Trotzdem: Es ist stets eine gute Idee, einen Makler einzuschalten. Die Kosten des Maklers trägt der Vermieter (!), also ist ein Makler für Sie nur von Vorteil. Zudem wird er mehr Mietobjekte anbieten können, als Sie selbst wahrscheinlich finden würden. Und er wird besser wissen, worauf Sie achten müssen.
Für einen Mietvertrag brauchen Sie als Dokumente eine von Ihnen unterschriebene Kopie des Passes (nur die Doppelseite mit Bild und Daten), und den Paß selbst sollten Sie auch zur Hand haben.
Vom Vermieter sollten Sie ebenfalls eine unterschriebene Kopie der ID-Card bekommen. Dazu muß der Vermieter eine Bestätigung vorlegen, daß er auch der rechtmäßige Besitzer der Wohnung ist. Falls Sie nicht mit dem Besitzer der Wohnung direkt verhandeln, muß sein Vertreter zusätzlich eine „power of attorney“ vorlegen, also ein Dokument, daß er der rechtmäßige Vertreter des Besitzers ist. Dann braucht es natürlich auch einen Mietvertrag, der ausführlich auflistet, was Inhalt der Vermietung ist (z. B. incl. Garten, Parkplatz, etc.), was in der Wohnung bereits drinnen ist, wer welche Zusatzkosten zu zahlen hat (siehe weiter oben), welche Veränderungen zulässig sind oder nicht und wie die Kaution bei Ende des Mietvertrags rückvergütet wird. Normalerweise kommt am Ende der Vertragslaufzeit der Vermieter oder sein Vertreter und schaut, daß alles in Ordnung ist. Eventuelle Schäden werden von der Kaution abgezogen und der Rest ist auszuzahlen. Kurz, es ist genauso wie in Europa.
Bei normalen Mietverträgen über 6 oder mehr Monate wird der Vermieter 2 Monatsmieten als Kaution verlangen. Der Agent sollte eigentlich einen vorbereiteten Mietvertrag bereit halten, auch wenn es keine Vorschriften gibt, wie ein Mietvertrag aussehen muß. Und der Vertrag muß von zwei Zeugen (zusätzlich) unterschrieben werden!
Mietverträge werden normalerweise gemacht, wenn Sie mehr als nur einen oder zwei Monate dort wohnen wollen. Die Maximaldauer eines Mietvertrags ist auf drei Jahre begrenzt, danach können Sie wieder bis zu drei Jahre mieten und das geht endlos weiter, nur kann und wird nach drei Jahren die Miete erhöht werden. Es gibt auch Wohnungen, die tageweise oder wochenweise vermietet werden, das sind dann aber oft Wohnanlagen, bei denen der Unterschied zwischen Hotel und Mietwohnung etwas verschwimmt. Als Faustregel gilt, daß im Hotel der Zimmerservice eingeschlossen ist. Beim Mieten bekommen Sie normalerweise Bettwäsche, aber Saubermachen, Wäschewaschen etc. ist Ihre Sache. Normalerweise entsprechen 20 Tages-Raten in etwa dem Betrag, den Sie für einen Monat im Voraus und am Stück zahlen müssen. Für so kurzfristiges Wohnen werden Sie allerdings keinen Agenten/Makler finden, das rentiert sich einfach nicht für ihn.

Eine Wohnung kaufen

Bevor Sie sich ins Getümmel werfen, um eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, sollten Sie sich nochmal genau überlegen, warum Sie ein solches Objekt kaufen wollen. Für den Preis eines Apartments oder Eigentumswohnung („Condominium“, kurz Condo) oder eines Hauses können Sie immerhin ca. 20 bis 30 Jahre lang zur Miete wohnen. Und Sie haben dann Geld investiert, das Ihnen vielleicht anderswo später fehlt. Andererseits kann ein Condo eine Geldanlage sein, von der Ihre Erben auch noch etwas haben, oder Sie haben Geld zur Verfügung, das für Sie arbeiten soll, etwa durch ein Condo, das Sie vermieten.
Generell muß man unterscheiden zwischen dem Kauf eines Condos (sprich Eigentumswohnung) und dem Kauf eines Grundstücks mit Haus (auch wenn das Haus erst geplant ist).
Warum?
In Thailand dürfen nur Thais Grund und Boden besitzen, mit ganz wenigen, sehr speziellen Ausnahmen. Das mag man schlecht finden oder nicht, die Thais wollen aber nicht, daß Ausländer ganz Thailand aufkaufen. Außerdem würden sonst die Preise für Grundstücke noch schneller steigen als sie es jetzt schon tun.
Vor allem Engländer und Amerikaner scheinen sich damit nicht abfinden zu können, daß sie kein Häuschen mit Garten kaufen können, denn in den Leserbriefen englischsprachiger Zeitungen in Thailand kommt das Thema in regelmäßigen Abständen immer wieder hoch. Aber es ändert sich nichts dran...
Condos, also Wohnungen/Apartments, kann man als Ausländer auf den eigenen Namen kaufen. Aber nur bis zu 49 % der Wohnfläche eines Wohnhauses! Und wem das zu wenig erscheint, dem sei gesagt, daß es früher nur 25 % waren, die von Ausländern erworben werden durften. Von den anderen 51 % dürfen Sie so viel kaufen, wie Sie wollen, aber nur auf Namen einer Thai Person oder Firma! Daß das recht leichtsinnig ist, im Namen einer anderen Person zu kaufen, brauche ich Ihnen wohl nicht zu erklären. Trotzdem passiert es wieder und wieder, und meistens kommt dann ein paar Jahre später das böse Erwachen, wenn das Wohneigentum futsch ist. 
Aber nehmen wir mal an, Sie haben mit Hilfe eines Maklers ein Condo gefunden, das Ihnen gefällt und Sie wollen es nun kaufen. Dann muß der Kaufpreis aus dem Ausland (und in ausländischer Währung!) überwiesen worden sein auf ein Konto bei einer Thai Bank, das Ihren korrekten Namen trägt, und zwar den genau gleichen Namen, auf den der Kaufvertrag ausgestellt wird. Den Eingang des Betrags muß die Bank mit einem Dokument namens „TorTor 3“ bestätigen. Wenn Sie noch kein Konto haben oder keines eröffnen können, weil die Bank mal wieder spinnt, wird Ihnen der Makler sicher helfen. (Ich habe vor über 25 Jahren mein erstes Konto eröffnet, indem ich mit Paß und Traveller-Cheques in eine Bank-Filiale marschiert bin und man war hocherfreut, daß ich mein Geld bei dieser Bank einzahlen würde. So ändern sich die Zeiten...)
Sodann müssen Sie mit einem „Non-Immigrant“ Visum eingereist sein, ein Touristenvisum reicht normalerweise nicht aus. Am besten fragen Sie in so einem Fall, also Einreise mit Tourist-Visum, den Agenten, wie am besten zu verfahren ist. Mehr zu dem Thema weiter unten unter „Behörden und Vorschriften“. Wenn Sie unter 50 Jahre alt/jung sind, kann es ein Problem sein, ein Non-Immigrant Visum zu bekommen. Doch auch da gibt es eine Lösung, bei der der Makler Ihnen hilft, es gibt nämlich ein „Non-Im Visum“ zum Zweck des Condo-Erwerbs...
Logischerweise brauchen Sie Ihren Paß beim Kauf sowie unterschriebene Kopien des Passes. Dann müssen Sie Namen und Vornamen Ihrer Eltern angeben,- ganz ehrlich, ich sage nur, wie es ist! Egal, ob Ihre Eltern noch leben oder nicht. Der Staat Thailand hat das so vor langer Zeit schon festgelegt. Damals gab es in Thailand noch keine Nachnamen, vielleicht ist das der Grund.
Was muß der Verkäufer seinerseits vorlegen? Zuerst mal natürlich das Chanot, die Urkunde über den Landbesitz oder im Falle eines Condos des Besitzes dieses Condos. Dann seine ID-Card. Die Verwaltung des Condos muß einen „Foreign Quota status“ vorlegen, aus dem hervorgeht, daß die von Ihnen ins Auge gefasste Einheit zu den 49 % des Condominiums gehört, die Ausländer besitzen dürfen. Weiter muß die Verwaltung eine „No debt clearance“ vorlegen, d. h., daß auf der ins Auge gefassten Wohnung keinerlei Schulden gegenüber der Condominium-Verwaltung mehr lasten. Und lassen Sie sich vom Agenten per „due dilligence test“ belegen, daß auf der Wohnung auch keine anderen Schulden mehr lasten.
Weiter brauchen Sie eine Bestandsaufnahme der Einrichtung („Inventory“), möglichst mit einem photographischen Report, der alle Zimmer und deren Einrichtung zeigt, und eine Entnahme-Liste, falls Sie bestimmte Teile der vorgegebenen Einrichtung nicht wollen.
Ferner müssen Strom, Wasser Telephon, Internet und oder TV umgemeldet werden.
Für die Umschreibung des Condos auf Ihren Besitz fällt dann noch auf dem zuständigen Amt eine Steuer an, die zwischen 5 und 8 % des geschätzten Wertes des Condos beträgt. Genaugenommen fallen Steuern und Gebühren nur für den Verkäufer an, aber es ist inzwischen auch oft so, daß sich beide Seiten diese Kosten teilen.

Wenn es ein Haus sein soll

Wenn Sie ein Haus kaufen wollen, dann brauchen Sie einen Agenten/Broker und einen Anwalt. Wieso das denn? Weil Sie sonst übers Ohr gehauen werden, garantiert!
Sehen Sie, die Rechtslage ist die, daß Ausländer keinen Grund und Boden besitzen dürfen. Jetzt könnte man argumentieren, daß man den Boden im Namen eines oder einer Thai kauft und dann das Haus auf den eigenen Namen. Geht aber nicht, denn es gibt keine nach Grund und Bebauung getrennten Verträge.
Wieso, werden Sie fragen, haben dann aber so viele Ausländer ein Häuschen in Thailand? Nun, diese ausländischen Hausbesitzer lassen sich in drei Gruppen einteilen, die Gutgläubigen, die Schlitzohrigen und die, die alles richtig machen.
Die Gutgläubigen bezahlen für den Kauf und lassen die Besitzurkunde, das Chanot, auf ihre Freundin oder Freund eintragen. Diese Art Ausländer glauben genauso an die ewige Liebe wie die katholische Kirche an die Unbefleckte Empfängnis. Und um bei der Bibel zu bleiben: Die Stelle mit der Vertreibung aus dem Paradies haben sie überlesen. Aber genau das passiert in der Regel nach einiger Zeit. Diese Gutgläubigen werden aus dem Haus geworfen, das sie zwar bezahlt haben, das ihnen aber nicht gehört. Sei es, daß es einen „Hauskrach“ gibt, daß die Dame (oder der Herr) des Herzens eine bessere Partie im Auge hat oder daß die gesamte Familie mit Kind und Kegel aus der Provinz kommt und das Haus „besetzt“. Zum Schluß sitzt der Gutgläubige auf jeden Fall auf der Straße und das Haus ist weg.
Die Schlitzohrigen gründen pro forma eine Firma, in deren Namen das Haus gekauft wird. Dabei haben sie nur 49 % der Anteile, aber über 50 % des Stimmrechts in der Firma. Wenn diese Firma nur dazu dient, ein Haus mit Grund zu kaufen (oder auch sonst nicht geschäftlich aktiv wird), dann spricht man in Thailand von einer schlafenden („dormant“) Firma. Das ist derzeit aufgrund einer Gesetzeslücke möglich, aber wenn Sie Pech haben, wird diese Lücke mit einem Gesetz oder einer Vorschrift schnell mal geschlossen. Es ist also ein gewisses Rest-Risiko dabei. 
Es gibt diese Möglichkeiten, aber auf der anderen Seite ist es möglich, ganz legal zu seinem Häuschen zu kommen.
Die Lösung ist wie so oft einfach und auch in Deutschland wird es manchmal so gemacht. Man kauft das Haus im Namen einer Thai Person, ABER man läßt bei der Überschreibung ein Nutzungsrecht für sich selbst eintragen. Das geht bis maximal 30 Jahre und man kann sich mit dem offiziellen Besitzer auf eine Option einigen, dieses Nutzungsrecht noch weitere zweimal um 30 Jahre zu verlängern. Und wer von uns rechnet damit, noch 90 Jahre zu leben? Und wie sieht das Haus nach 90 Jahren Benutzung aus?
Wichtig ist dabei, das Nutzungsrecht ausführlich und genau zu definieren. So erlaubt normalerweise ein Nutzungsrecht keine baulichen Veränderungen, wenn diese nicht ausdrücklich vermerkt sind. Wie hoch ist die „Miete“ und wer zahlt welchen Teil der laufenden Kosten und Steuern? Oder wollen Sie vielleicht im Todesfall das Nutzungsrecht vererben?
Wenn Sie einen guten Makler und einen guten Rechtsanwalt haben, dann sollten alle diese Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet sein. Nebenbei kann man ein Chanot auch als Absicherung für einen Kredit einsetzen, etwa als Kredit für den Kauf des Hauses. Dann bleibt das Chanot im Besitz der Bank, bis der Kredit in vollem Umfang zurückbezahlt wurde. Ohne den Kredit zu bezahlen ist das Haus dann nicht weiterverkaufbar, denn das Chanot hat die Bank.

Auf diese Weise machen Sie alles rechtlich einwandfrei und niemand kann Sie aus dem Haus werfen oder Ihnen auf der Nase herumtanzen. Und Sie brauchen keine bitterbösen Leserbriefe an die englischsprachigen Zeitungen wie „Bangkok Post“ oder „The Nation“ zu schreiben…

Nächste Folge: Gesundheit Teil 1

Read 137 times Last modified on Freitag, 18 Mai 2018 11:17
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