Wichtig für den Grundstückskauf: Übersicht über die vom thailändischen Landamt ausgestellten Hauptlandtitel

Sor Kor 1 (S.K. 1) | Nor. Sor. Song (N.S. 2) | Nor. Sor. Saam (N.S. 3) | Nor. Sor. Saam Gor (N.S. 3 G.) | Nor. Sor. Saam Khor (N.S. 3 K.) | Nor. Sor. Ha (N.S. 5) | Nor Sor Si Jor (N.S.4.J)

LAND­DOKU­MENTE, DIE VON ANDEREN BEHÖR­DEN AUS­GESTELLT WER­DEN:
Sor. Por. Gor. 4 – 01 (S.P.G. 4 – 01) | Sor. Tor. Gor. (S.T.G.) | Por. Bor. Tor. 5 (P.B.T. 5) | Nor. Kor. 3 (N.K. 3) | Gor. Sor. Nor. 5 (G.S.N. 5)

Hin­weis:
Es ist grund­sät­zlich NUR möglich, Rechte (Verkauf, Pacht, Nießbrauch, Erb­bau­recht usw.) beim Lan­damt zu reg­istri­eren und offizielle Bau­genehmi­gun­gen für Grund­stücke mit einem bestätigten Besitzrecht (Nor.Sor.3‑Landtitel) oder vollem Eigen­tum­srecht (Nor.Sor.4.Jor/Chanote-Titelurkunde) zu erhal­ten. Mod­erne Landti­tel wie Nor Sor 3 und Chan­ote, die vom Lan­damt aus­gestellt wer­den, soll­ten wie das oben gezeigte Doku­ment ausse­hen. Das Design, die Farbe des Garu­da-Stem­pels und sog­ar die Größe der Doku­mente kön­nen jedoch je nach Ausstel­lungszeitraum vari­ieren. Die mit den Landtiteln ver­bun­de­nen Rechte wer­den weit­er unten auf dieser Seite detail­liert­er beschrieben.

Der sich­er­ste Landti­tel, der voll­ständi­ges indi­vidu­elles Eigen­tum in Thai­land bietet, ist das Chan­ote (offiziell als Nor.Sor.4.Jor beze­ich­net), gefol­gt von Nor Sor Saam Gor/​Khor, die ein bestätigtes Besitzrecht bieten. Der ein­fache Nor.Sor.3 ist weniger inter­es­sant, da er mit weniger Recht­en und einem unge­naueren Ver­mes­sungssta­tus ver­bun­den ist.

Sor Kor Nung (1):
Das S.K.1‑Landdokument ist eine Mit­teilung über den Besitz eines Grund­stücks und hat wenig tat­säch­liche Rechte. Es berechtigt den Inhab­er, das Land zu nutzen und zu bewirtschaften (nor­maler­weise für land­wirtschaftliche Zwecke). Der tat­säch­liche Nutzer des Lan­des kön­nte ein besseres Recht als der reine Doku­mentin­hab­er haben. Dieses Land kann verkauft und durch Erb­schaft über­tra­gen wer­den. Die rechtliche Über­tra­gung erfol­gt durch Über­gabe des Doku­ments und der tat­säch­lichen Nutzung. Es ist nicht möglich, Rechte (z. B. Verkauf, Pacht, Nießbrauch, Hypothek) auf diesem Land­typ zu reg­istri­eren. Je nach Lage kann dieses Doku­ment auf einen Nor.Sor.3‑, Nor.Sor.3 Gor- oder Nor.Sor.4.Jor-Titel aufgew­ertet werden.

Das Lan­damt hat seit 1972 keine neuen Sor Kor Nung-Doku­mente mehr aus­gestellt. Es ist aktuell NICHT mehr möglich, ein Nor Sor 1‑Dokument direkt in einen voll­ständi­gen Landti­tel umzuwandeln.

Nor Sor Song (2):
Das N.S.2 ist ein Zus­tim­mungss­chreiben des Lan­damts an den Inhab­er. Dieses Doku­ment berechtigt den Inhab­er, das Land für einen begren­zten Zeitraum zu nutzen. Der Inhab­er muss die Nutzung inner­halb von 6 Monat­en begin­nen und inner­halb von 3 Jahren abschließen. Dieses Land darf nur durch Erb­schaft über­tra­gen werden.

Nor Sor Saam (3):
Das N.S.3 ist eine Besitzurkunde, die das Recht ein­er Per­son bestätigt, ein bes­timmtes Grund­stück zu besitzen. Die Gren­zen des Grund­stücks sind jedoch nicht exakt fest­gelegt, da es keine num­merierten Gren­zpunk­te oder Beton­markierun­gen gibt. Der Name auf dem Titel ist die Per­son, die das Recht besitzt, das Land zu nutzen und von ihm zu prof­i­tieren (dies ist kein voll­ständi­ges Eigen­tum). Dieses Recht wird geset­zlich anerkan­nt und kann als Beweis in Stre­it­igkeit­en mit Pri­vat­per­so­n­en oder der Regierung dienen.

Es ist möglich, Verkäufe oder Pachtverträge zu reg­istri­eren sowie Bauanträge zu stellen, voraus­ge­set­zt, die Bau­vorhaben entsprechen den rel­e­van­ten Bau­vorschriften, Zonen- oder anderen Geset­zen (z. B. Umweltschutz). Der Eigen­tümer kann das Land belas­ten (z. B. durch Hypotheken oder Pachtverträge) und diese beim Lan­damt reg­istri­eren lassen. Der Verkauf des Grund­stücks unter­liegt ein­er 30-tägi­gen öffentlichen Bekanntmachungspflicht.

Ein Prob­lem mit dem Nor Sor Saam-Titel (im Gegen­satz zu Chan­ote- oder Nor Sor Saam Gor-Titeln) beste­ht darin, dass es sich nicht um tat­säch­lich­es Eigen­tum oder ein bestätigtes Besitzrecht han­delt, son­dern um ein Nutzungsrecht über ein Gebi­et ohne genaue Ver­mes­sung. Dies führt oft zu Gren­zstre­it­igkeit­en beim Verkauf, bei der Über­tra­gung oder bei der Aufw­er­tung des Lan­des während der 30-tägi­gen Bekan­nt­machungs­frist. Außer­dem kann es zu feindlichem Besitz des Grund­stücks gemäß dem Ziv­il- und Han­dels­ge­set­zbuch (Buch 4) kom­men, z. B. durch Ansprüche von Drit­ten, die nicht als recht­mäßige Eigen­tümer reg­istri­ert sind.

Nor Sor Saam (3) Gor:
Der N.S.3.G‑Titel hat dieselbe rechtliche Grund­lage wie der Nor Sor Saam, jedoch sind die Gren­zen des Grund­stücks genau fest­gelegt und ver­messen (unter Ver­wen­dung von Luft­bild­ver­mes­sung). Das Nutzungsrecht ist bestätigt, und rechtliche Vorgänge, wie der Verkauf, müssen nicht veröf­fentlicht wer­den. Es ist möglich, Rechte am Grund­stück zu reg­istri­eren und es in kleinere Parzellen aufzuteilen.

Nor Sor Saam (3) Khor:
Der N.S.3.K‑Titel ist dem N.S.3.G ähn­lich, jedoch wird er in Gebi­eten aus­gestellt, die nicht mit Luft­bild­ver­mes­sung verse­hen sind. Dieses Doku­ment wird von einem Land­beamten aus­gestellt. Es gibt keine Ein­schränkun­gen für die Nutzung des Grund­stücks, keine Veröf­fentlichungspflicht für rechtliche Vorgänge, und es ist möglich, das Grund­stück in kleinere Parzellen zu unterteilen.

Nor Sor Si (4) Jor (Chan­ote):
Das N.S.4.J, auch bekan­nt als Chan­ote, ist eine Urkunde für das wahre Eigen­tum an einem Grund­stück und der einzige echte Eigen­tum­sti­tel in Thai­land. Grund­stücke, die unter Chan­ote-Titeln geführt wer­den, sind genau ver­messen, GPS-verortet und in ein nationales Ver­mes­sungsraster einge­tra­gen. Sie sind durch num­merierte Grenz­markierun­gen ein­deutig gekennze­ich­net. Chan­ote-Titel find­en sich in den stärk­er entwick­el­ten Gebi­eten Thailands.

Rechtliche Vorgänge wie der Verkauf müssen nicht veröf­fentlicht wer­den. Es gibt keine all­ge­meinen Nutzung­sein­schränkun­gen, und das Land kann in kleinere Parzellen unterteilt werden.

Hin­weise:

1. In eini­gen Regio­nen Thai­lands wur­den im Rah­men eines Lan­dreform­pro­gramms voll­ständi­ge Landti­tel aus­gestellt, die jedoch Ein­schränkun­gen enthal­ten kön­nen, z. B. ein Ver­bot des Verkaufs inner­halb ein­er bes­timmten Zeitspanne nach der Ausstel­lung (z. B. 10 Jahre).
2. Die in ein­er Chan­ote-Urkunde angegebene Fläche sollte genau sein, kann jedoch durch falsche Angaben manip­uliert wor­den sein. Beispiel­sweise kön­nte eine Chan­ote 3 Rai angeben, während eine pri­vate Ver­mes­sung nur 2 Rai ergibt.
3. Squat­ter, die ein Grund­stück unter einem Chan­ote-Titel für einen unun­ter­broch­enen Zeitraum von 10 Jahren besitzen, kön­nen gemäß Abschnitt 1382 des Ziv­il- und Han­dels­ge­set­zbuchs das Eigen­tum beantragen.

Nor Sor Ha (5):
Das N.S.5‑Dokument bestätigt das Recht des Inhab­ers am entsprechen­den Grund­stück. Wenn der Inhab­er eine N.S.5‑Urkunde zusam­men mit einem Nutzungsz­er­ti­fikat besitzt, bedeutet dies, dass der Bezirks­beamte die Nutzung des Grund­stücks bestätigt hat. Solch­es Land kann dann beim Lan­damt verkauft oder über­tra­gen wer­den. Fehlt jedoch das Nutzungsz­er­ti­fikat, kann das Grund­stück nur durch Erb­schaft über­tra­gen werden.

Land­doku­mente, die von anderen Regierungs­be­hör­den aus­gestellt wer­den:
Die fol­gen­den Doku­mente wer­den nicht vom Lan­damt aus­gestellt, son­dern von anderen Regierungsstellen:

• Sor. Por. Gor. 4 – 01 (S.P.G. 4 – 01): Zuweisung von Land durch das Lan­dreformkomi­tee. Es darf unter keinen Umstän­den verkauft werden.
• Sor. Tor. Gor. (S.T.G.): Ein Zer­ti­fikat, das nur in nationalen Wal­dreser­vat­en aus­gestellt wird und dem Inhab­er das Recht gibt, dort zu wohnen.
• Por. Bor. Tor. 5 (P.B.T. 5): Ein Nach­weis, dass der Inhab­er Steuern für die Nutzung des Lan­des gezahlt hat. Dieses Doku­ment ver­lei­ht jedoch keine offiziellen Rechte.

Wie Sie eine Online-Über­prü­fung durch­führen kön­nen, find­en Sie HIER!